コーポラティブハウスとは | archinet コーポラティブハウス

コーポラティブハウスとは

01 アーキネットのコーポラティブハウス

住まいづくりを通じたまちづくり

コーポラティブハウスとは、入居希望の数世帯が集まって、建築家とともに共同でつくる集合住宅のことです。

アーキネットでは、建築家が立案した、その土地、その場所に合わせた居心地の良い住まいをコーポラティブハウスというしくみでご提案しています。 建築家の手による端正な建築は街並みを引き立て、長期的な資産価値も保っています。 住戸プランは、環境や場所それぞれの特長を生かした、素のままでも心地よい空間で、ご自身の暮らしや好みに応じて多様なタイプから選ぶことができます。内装プランは、建築家と対話しながらご自身の暮らし方に応じて創られます。土地取得や工事発注を直接に行うことで、余計な費用を省いた合理的な計画が立案できます。

アーキネットはプロデュース業務を担い、土地探しからご入居に至る一連の業務においてご入居予定の方々を支援いたします。

コーポラティブハウス方式

2014年 GOOD DESIGN賞受賞

02 建築家の仕事

建築家という空間の職人が提案する空間価値

建築家による鮮やかな空間構成は、周囲の環境を詳細に読み取って、ちょっとしたヌケや隣地の緑なども巧みに住まいの中に取り込み、どの住戸のどの場所にも画一的な標準設計のマンションでは得られないそれぞれの居心地の良さをもたらします。

画一的な設計のマンションでは実現されない

心地良い空間を求めて周辺環境を読み解きます

右矢印

下矢印

他では得られない空間となります。

他では得られない空間となります。

建築家へのインタビュー

「建築は敷地や周辺環境によって与件が異なりますので、それぞれ個別に設計する必要があります。事業用のマンションではこの手間を省くために標準設計を行います。極端な例としてタワーマンションはほぼ同じ設計で造りますので、設計コストを最小限にしようとしています。
変形敷地や高低差などの複雑な与件が存在する敷地では、標準設計では解けないので事業用のマンション業者は敬遠します。そんな土地は市場価値がないので土地購入価格を低く抑えることができます。しかし、このような土地は設計の難易度は高く、建築家が丁寧に検討して高い空間性能を引き出すことができます。
アーキネットのコーポラティブハウスは、事業用のマンションには適さないが潜在価値のある土地を安く取得し、建築家の能力で空間価値を最大化しようとするものです。またコーポラティブに住もうとされる方は生活に対してしっかりとしたお考えを持っている方がほとんどなので、標準設計のマンションでは得られない建築家の提案する空間価値を理解していただけると考えています。」

北山恒 / Koh Kitayama architecture WORKSHOP

北山恒 / Koh Kitayama
architecture WORKSHOP

03 コーポラティブハウスと分譲マンションの違い

コーポラティブハウスと分譲マンションでは、出来上がった物は同じ区分所有の建物ですが、建物を取得するまでのしくみが異なります。

■コーポラティブハウス → 予算を目安に自分たちの暮らしに応じた家を「つくる」

コーポラティブハウス 建設組合との図

建築家と対話しながら、それぞれのくらしに合わせてすまいをつくっていきます。

建築家と対話しながら、それぞれのくらしに合わせてすまいをつくっていきます。

■分譲マンション → 所定の価格・条件で既定の住宅商品を「買う」

分譲マンションの場合の図

分譲マンションの場合の図

モデルルームやパンフレットから住宅商品を選んで買います。

04 コーポラティブハウスのしくみ

■組合方式

「コーポラティブハウス」は入居者自身が「建設組合」に参加し、事業主となります。(戸建ての注文住宅の集合住宅版のようなイメージ)
建設組合が事業主として直接に土地を購入し設計や工事契約等を行うため、ディベロッパーの経費等の余計なコストを省けます。

コーポラティブハウスのしくみの図

アーキネットは、組合とプロデュース業務委託契約を締結し、建物の竣工までこうした一連の組合事業運営を支援致します。

■スケルトンインフィル

スケルトンとインフィルに分けることで、各住戸それぞれの予算・くらしに合わせた住まいをつくる事が可能になります。

・スケルトン=建物の構造躯体

契約主体は建設組合となります。基本計画および建築家からの提案に基づき、組合全体で決議し決定します。

スケルトン=建物の構造躯体

スケルトン・インフィルの構造躯体の図

・インフィル=各住戸内の間取り・内装

契約主体は各住戸となります。それぞれの住戸が建築家と対話しながら、くらしに合わせた住まいを作ります。

インフィル=各住戸内の間取り・内装

スケルトン・インフィルの構造躯体の図

05 スケジュール

建設組合設立から竣工・引渡まで、おおよそ2年弱です。

  • 組合設立
  • 用地取得
  • 設計
  • 見積
  • 施工
  • 引渡し
スケジュール スケジュール

06 費用負担の考え方

各自のインフィル工事費が各自の負担となるように、全体のスケルトン予算と区別して算出されます。
募集時のスケルトン予算は、スケルトン工事までの総取得費用に最低限の住宅設備機器のみが含まれる予算で、各自個別のインフィル設計及び工事費は別途加算されます。

【総取得費用=スケルトン費用+インフィル費用 】となります。

■スケルトン予算の内訳

組合が事業主となり土地取得や工事発注を直接に行う事で、費用明細も明らかになり余計な費用を省いた合理的な資金計画となります。

※各住戸のスケルトン費用は、各実費に組合規約に定めた各住戸の負担率をかけて算出します。

※各住戸のスケルトン費用は、各実費に組合規約に定めた各住戸の負担率をかけて算出します。

■インフィル工事費

各住戸のインフィル費用は、個別の設計料と工事費の合計となります。過去の実績を調べると、インフィル工事代は住戸の面積によらず様々です。

※各住戸のスケルトン費用は、各実費に組合規約に定めた各住戸の負担率をかけて算出します。

(全342戸、 2012 ~ 2020 実績)

  • 実績値ではミニマム230万円から最大9,800万円です。
  • 近年は、皆さんの嗜好の変化と工事費相場を反映して、1,000~1,400万円をかける方が多くなっています。
  • 最初の工事費見積ではこの数倍の金額になりますが、要望を絞って建築家と工夫を重ねて納得のいく工事費になります。
  • 顕著に工事費を押し上げる要因としては、輸入システムキッチン、作り付け家具などがあります。

07 資産性

優れた建築家による素のままでも居心地良く、持続性を重視した建築案が選ばれるため、築年数が経っても資産価値が保たれています。
また、住まいの骨格がしっかりしているので、後々、暮らしの変化に応じて内部を改修することもできます。
こうした住宅は耐久消費財ではなく、長期資産としての性質を備えるものと考えられます。

築年数による転売実績と残債

※ archinet取得価格には、各自の特別仕様および税・諸経費等が含まれています。
mansionデータは、三井住友トラスト不動産「不動産マーケット情報2012年7月号」より

家賃相当分を月々の住宅ローンで35年返済した後にも3/4の資産が残ります。
一方、一般のマンションのデータによれば、築後17年までは残債が転売価格を上回り、完済時には元の1/3の価値に落ちることが推測されます。

竣工写真