Q&A よくあるご質問

1. 後で売ったり貸したりできますか?1. 後で売ったり貸したりできますか?


A. お引渡し後の権利形態は、通常の分譲マンションと同様に区分所有権になり、売買や賃貸もできます。売買の際には、弊社も会員向けに仲介業務を受けております。
建った後であれば、ご検討者も実際に空間の魅力を体感できますので、過去には取得費用以上の価格で売却された例もあります。構造躯体や設備は、経年変化に強く補修もしやすい設計ですので、数十年後にもその価値は落ちにくいと考えております。

2. 管理費や長期修繕積立金など月々の負担はどれくらい?2. 管理費や長期修繕積立金など月々の負担はどれくらい?


A. 管理や設備の補修・更新がしやすい設計であるため、入居後の管理費や長期修繕積立金も抑えられます。
エレベーター一基当たり月約5万円の保守料となるようですが、エレベーターのない計画ではこの保守料分も省けます。
専有面積が平均100uのあるプロジェクトでは、管理費(週一回の清掃、年一回の大掃除)、長期修繕積立金、火災保険の合計が、一戸当り月額1万6千円に抑えられています。
通常の分譲マンションが、管理費3〜4万円、修繕積立金0.5〜1万円(築年数が経過するとともに数倍にもなります)といった負担になるのに比べ、相当に合理的になります。

3.住宅ローンは利用できますか?3.住宅ローンは利用できますか?


A. ほとんどの都銀の住宅ローンをご利用いただけます。弊社向けの優遇金利も設定している銀行もあります。フラット35やフラット35Sについては、建物仕様等を条件に適合させることで多くの方々にご利用いただいています。

4. 予算には、どこまでの内装仕様が含まれていますか?4. 予算には、どこまでの内装仕様が含まれていますか?


A. 予算のベースとなる原設計では、法規上で住宅と認められる最小限の仕様としています。配管設備の他は、壁・天井はコンクリート打ち放し、床はモルタル仕上げ、キッチン・バス・洗面・トイレなどは廉価な既製品、間仕切り・収納家具・照明器具・エアコンは省く、といった設定にしております。実際の費用計算では、全体の構造躯体等に関わる工事費と個別の内装工事費を分けています。ご希望の内装仕様については個々に見積もりをとって調整し、その追加工事代を個別にご負担いただくことになります。

5. 内装費でどれだけ追加になりますか?5. 内装費でどれだけ追加になりますか?


A. 追加費用の目安としては、原設計のままで空調設備や床暖房を加えた位で200万円前後、シンプルに床・壁を仕上げて3〜400万円、材質や衛生機器類を選ぶと5~600万円、オリジナルキッチンや造作家具については、それぞれ数百万円から一千万円近くまで相当に幅があります。インフィルのプランと予算もご覧下さい。 なお実際には無駄な手間を省くために、スケルトンのみの仕様として設計・見積をまとめ、個々のインフィルはそれとは分けて作業が進められます。インフィルの設計料は、基本的にはこのインフィルの工事費に準じて定まります。

6. 自分で内装工事をしてもいいのですか?6. 自分で内装工事をしてもいいのですか?


A. はい。家族総出で珪藻土の壁を仕上げる、御夫婦で中庭にタイルを貼られる、といった方もいらっしゃいました。良い思い出にもなり、費用も抑えられたそうです。

7 分譲マンションでは、内装・設備機器なども大量発注されるので、コーポラティブハウスで頼むより割安になると思うのですが?7 分譲マンションでは、内装・設備機器なども大量発注されるので、コーポラティブハウスで頼むより割安になると思うのですが?


A. 費用と価格は別です。大量発注で費用は抑えられても、分譲マンションの原価率(価格に占める土地・建物費の割合)はだいたい6~7割ほどですので、住まい手の支払う価格としてはあまり還元されていないのでは、と考えられます。
コーポラティブハウスであれば、建築家とやりとりしながらご自分の暮らし方に合った内装にするので、自分に不必要な仕様・設備もないでしょうし、建築家の工夫と見積もり交渉によって、実際に市価より相当割安(家具も含む)に出来上がっています。

8. 内装は、自分の知り合いのインテリアデザイナーに任せたいのですが?8. 内装は、自分の知り合いのインテリアデザイナーに任せたいのですが?


A. 最終的には、全体のスケルトンの設計を担当される建築家にご判断をお任せしています。
通常は、その建築事務所のスタッフ、あるいは事務所のOB/OGで設計の知恵を共有した方々で分担されます。

外部のインテリアデザイナーを起用するケースは、残念ながら結果は芳しくはありませんでした。インテリアデザインとしては評価されるにしても、構造や設備への配慮が欠けてうまく調整がつかない、納期を守る意識が薄く全体の見積もりや着工が遅れる、体調不良で代わりのスタッフもいないので中断する、といった問題がたびたび持ち上がりました。

従って、外部のデザイナーを起用される場合には、必ず建築家がそれを承知して契約上も建築家からの委託契約にする、あるいは引渡し後の工事にする、などの措置をお願いしています。

9. セキュリティは大丈夫ですか?9. セキュリティは大丈夫ですか?


A. 各戸から通路も見えて、ご入居者同士が顔見知りであるため、不審者が中に入るとすぐに分かる計画であることが防犯上も効果的なようです。警備システムの導入についても全体で話し合って検討されます。
ドロボー45人に聞いた防犯アドバイスでは、次のような対策が有効なようです。
  • 「不在が夜間に及ぶ場合は、室内灯をつけておく 67%」
  • 「お互いに用心を依頼する 36%」
  • 「管理人を置く 24%」
  • 「全てのドアや窓をツーロックにする 22%」
  • 「玄関や窓に頑丈な鍵をつける 13%」

10. 建物はどれくらい長持ちしますか?10. 建物はどれくらい長持ちしますか?


A. 鉄筋コンクリート造は、メンテナンス次第で100年持つと言われています。その寿命を縮めるのはコンクリートの中性化です。
コンクリートはアルカリ性、鉄筋は酸性でバランスがとれていますが、コンクリート表面が自動車の排気ガス等に常時さらされていると中性化が進み、鉄筋の表面を保護する被膜が破壊されます。そしてひび割れ等から水分が侵入すると鉄筋が錆に侵食されて膨張し、周囲のコンクリートにさらに亀裂を生じさせます。
この中性化の深度は30年に1cmと考えられますが、コンクリートのかぶり厚は建築基準法で3cm以上と定められるので、単純計算では90年持つことになります。

コンクリートの中性化とともに問題なのが、設備・配管の耐用性です。分譲マンションの場合、共用設備としてエレベーター、共有廊下・ベランダ、電気・ガス・水道・電話等の配管設備などがあります。これらは寿命が2〜30年とコンクリートよりも早く、また設備を更新するにしても区分所有者全員の金銭的負担と同意が必要ということで、先送りになる物件も少なくありません。
弊社のコーポラティブハウスの場合、配管設備も補修・更新しやすく設計する、エレベーター・玄関など共有部分も少ない、小規模なので住民全員の合意もとりやすい、といったことで、配管設備も含めて長持ちするものにしています。

11. 地震には大丈夫ですか?11. 地震には大丈夫ですか?


A. 鉄筋コンクリート造の建物の耐震性は、以下の手順で確保されます。
まず「地盤調査」を行い、建物を支えるのに十分な強度を持つ地層(支持層)を特定します。建物の設計では、長期荷重(自重、家具・人間など)・短期荷重(地震、風、雪など)の力を想定して「構造計算」を繰り返し、全体としての構造の安全性を確認します。
その結果を自治体の建築指導課等に提出して、第三者の視点で構造設計面でも「建築確認」を受け、さらに工事面でも「中間検査」「竣工検査」で基礎配筋等が厳しくチェックされます。

アーキネットの多くのプロジェクトでは、低層であるために特に歪みの少ない壁式構造が採用されます。阪神淡路大震災でも、壁式鉄筋コンクリート造の建築物は躯体に損傷を受けていないことが報告されています。
この壁式鉄筋コンクリート造の建築物は、建築基準法施行令では層間変形角が1/2000以内と規定されています。一般のマンションなど構造計算が必要な建物(ラーメン式構造が主体。高さ13m以上または軒高9m以上)では層間変形角は1/200以内の規定です。したがって壁式構造はラーメン構造等に比較して、歪みの幅がおおよそ1/10に抑えられていることになります。
この歪みを高さ2mのドア枠で試算すると壁式では1mm以内ですが、ラーメン構造等では10mm以内となって地震時に閉じ込められるリスクがあるのも分かります。

一方、建築基準法では2階建て以下の一般木造住宅(建築基準法第6条第4号:延べ面積500u以下、高さ13m・軒高9m以下)は構造計算をしなくても良いことになっています。自然素材の木材は工業製品と違い品質が1本1本異なるため、経験に裏打ちされた加工・施工に気を配れば、一般の木造住宅に構造計算は不要との考え方だそうですが、過去の地震被害を見て、皆さんが不安に思うのは当然かもしれません。

12.雨漏りや構造のひび割れなど瑕疵があった場合は、だれが責任をとるのですか?12.雨漏りや構造のひび割れなど瑕疵があった場合は、だれが責任をとるのですか?


A. コーポラティブハウスを含めて全ての注文住宅には、施工業者が瑕疵担保保険に加入し、こうした漏水や構造欠陥を補修することを10年間義務付けられています。仮に当の施工業者が倒産していても、かかった補修費用は保険から支払われます。

そもそも分譲や建売と違って、コーポラティブハウスは皆さんが発注する方式ですから、耐震偽装のように買い手に分からないように仕様や性能を落とすことはありえません。施工についても、建築家は皆さんの法定代理人として、専門的な目で施工会社の工事を監理します。配筋が構造の仕様通りになされているか、打設するコンクリートの強度が十分か、施工図を詳細にチェックして設計の意図を反映しているか、など厳しく確認されます。

上棟時に見学し、引渡し前に施主検査をする機会を設けて万全を来します。引渡しの後でも、お住まいになられてからも不具合がないか、半年後、1年後、2年後と定期検査が行われるのが一般的です。扉の開閉時に擦れる音がする、浴室の水が流れにくい、といった不具合を一つ一つ検査・確認し、それらは施工会社の責任で解消されていきます。

13. コーポラティブハウスには、どんなメンバーが集まりますか?13. コーポラティブハウスには、どんなメンバーが集まりますか?


A. わたしたちのコーポラティブハウスには、社会性がある(だから仕事ができるし、組合に参画できる)、自分の暮らし方や好みがはっきりしている、自分で決めたことに責任がとれる、というメンバーが集まります。一言でいえば大人ということでしょうか。また「住まいにこだわりがある」というのではなく、ご自身の暮らし方に合う住まいをつくることをごく自然にお考えになられています。

14. 打ち合わせで、相当に時間がとられるのでは?14. 打ち合わせで、相当に時間がとられるのでは?


A. アーキネットでは、スケルトン(各住戸の配置等を含む全体設計)とインフィル(内装等)を分けて考える方式で、余分な時間や労力を極力省くようにしています。スケルトンは、建築家が基本構想をベースにして一括提案することにより、お互いの住まい手の意見調整も最小限に留められ、全体での打合せは出来上がりまでに5〜10回程度です。

一方、インフィルについては個々の住まい手と建築家の間でじっくり詰めて頂き、どれだけ時間や労力を費やすかはそれぞれに委ねられます。だいたい5回ほどの打ち合わせで決まっていくようです。

15. 近隣住民から反対や妨害がある場合はどうなりますか?15. 近隣住民から反対や妨害がある場合はどうなりますか?


A. 計画を誠実に説明し、建設的に話し合います。行き過ぎた反対や妨害には、正々堂々と組合の事業の正当性を主張して建設を進めます。
事業主体は組合になりますので、近隣住民と直接にお会いすることで、近隣住民側の懸念や不安を解消させることも一般的です。

16. 管理は自主管理ですか?16. 管理は自主管理ですか?


A. 通常のマンションと同様に、区分所有者の皆さんで管理組合をつくり、管理規約、委託する管理メニュー及び管理会社を決めます。
アーキネットの方式ですと戸数規模も小さいので、自前でもできる不要不急の管理サービス(コンシェルジュサービス、連絡、通帳管理、会計など)を削り、その上、組合主体で複数の管理会社から合見積りをとることで、管理費用も相当合理化できます。

17. お互いの人間関係が気づまりにならないのですか?17. お互いの人間関係が気づまりにならないのですか?


A. 分譲マンションは知らない同士で挨拶も交わしにくいものですし、戸建てでも古くからの住民とは立場や意識が違ったりもします。
コーポラティブハウスではつくるところからお互いに顔見知りになって、ほどよい関係になります。もともと大人の方々が集まるので、組合の運営もご入居後のお付き合いもうまくいっていると思われます。
ご入居された後に「いい人たちを選んでくれた」と感謝されることも多いのですが、それは大人が集まるコーポラティブ方式だから、と考えています。
コーポラティブ方式は、分譲マンションの購入とは異なり、入居希望者の皆様が組合(パートナーシップ)を結成して、共同して事業計画を定め、土地の取得、建物の設計、工事の発注等を直接に行い住宅を取得するものです。アーキネットは、各案件について一つの基本計画案とご予算等をご提示しておりますが、計画全般の最終的な決定権は組合員(パートナー)となる皆様にございます。